1. Commencez par calculer vos revenus mensuels réels

Avant de vous demander combien une banque pourrait vous prêter, commencez par déterminer les revenus dont votre ménage dispose réellement.

Si vous êtes salarié, partez de votre salaire net.

Si vous achetez à deux, additionnez les revenus réguliers de chaque emprunteur.

Imaginons la situation suivante.

Vous percevez 2 100 € nets par mois.

Votre partenaire gagne 1 500 € nets.

Ces 3 600 € constituent notre point de départ.

Mais attention : tous les revenus ne sont pas nécessairement pris en compte de la même manière par les banques.

Quels revenus pouvez-vous intégrer dans votre calcul ?

Vous percevez peut-être des allocations familiales, des revenus locatifs, des primes ou une rémunération variable.

Ces sommes peuvent contribuer à votre budget.

Cependant, leur prise en compte dans une analyse bancaire dépend des critères du prêteur, de leur nature, de leur régularité et des justificatifs disponibles.

Une banque peut, par exemple, examiner les revenus professionnels variables sur plusieurs mois ou plusieurs exercices.

Pour certains revenus locatifs, elle peut également retenir un montant inférieur au loyer réellement encaissé.

Les méthodes peuvent différer selon les établissements.

Pour votre première estimation, je vous recommande de partir de revenus suffisamment réguliers et prudents.

Votre futur crédit devra pouvoir être remboursé même lorsque vos revenus seront moins élevés.

Et si vous êtes indépendant ?

Lorsque vous êtes indépendant, la banque examine vos revenus professionnels différemment de ceux d’un salarié.

Pour évaluer votre capacité de remboursement, elle demande généralement des justificatifs permettant d’analyser vos revenus sur une année complète.

Selon votre statut professionnel, elle peut notamment examiner votre dernier avertissement-extrait de rôle, vos résultats comptables ou d’autres documents attestant de vos revenus.

L’objectif est de déterminer l’argent dont vous disposez réellement pour rembourser votre futur crédit hypothécaire.

Une distinction importante doit être faite entre le chiffre d’affaires de votre activité et vos revenus professionnels.

Un indépendant qui réalise 80 000 € de chiffre d’affaires ne dispose pas nécessairement de cette somme pour ses dépenses personnelles.

La banque doit tenir compte des charges professionnelles et des éléments fiscaux et sociaux pertinents pour apprécier les revenus disponibles.

Certaines banques peuvent également demander des documents couvrant plusieurs exercices, selon leur politique de crédit et les caractéristiques de votre dossier.

Si vous exercez votre activité depuis un an, un financement hypothécaire peut déjà être envisageable.

L’acceptation dépendra notamment des revenus démontrés, de leur stabilité et des critères du prêteur.

2. Comprenez le taux d’endettement avant de calculer votre crédit

Vous connaissez maintenant vos revenus.

La deuxième étape consiste à comprendre quelle part peut être consacrée aux remboursements de crédits.

C’est ce que l’on appelle le taux d’endettement.

Pour une première estimation, vous pouvez le calculer de cette manière :

Taux d’endettement = mensualités de crédits ÷ revenus nets × 100

Prenons un exemple.

Un ménage gagne 3 000 € nets par mois et rembourse 900 € de crédits.

Son taux d’endettement est donc de :

900 € ÷ 3 000 € × 100 = 30 %.

Cela signifie que 30 % de ses revenus servent à rembourser ses emprunts.

La règle du tiers des revenus en Belgique

Vous avez probablement déjà entendu qu’il ne fallait pas consacrer plus d’un tiers de son salaire au remboursement d’un crédit immobilier.

Ce repère existe effectivement.

Wikifin, le programme belge d’éducation financière de la FSMA, le présente comme une référence habituelle pour une première estimation.

Mais une distinction importante doit être faite.

Le tiers des revenus n’est pas un plafond légal universel pour les crédits hypothécaires belges.

Les établissements financiers doivent analyser votre solvabilité et votre capacité de remboursement.

Ils tiennent notamment compte de vos revenus, de vos charges, de votre situation familiale et de vos autres engagements.

Certains ménages peuvent ainsi présenter un dossier acceptable avec une charge de crédit différente du tiers de leurs revenus.

Reprenons notre couple disposant de 3 600 € nets chaque mois.

Un tiers correspond à :

3 600 € ÷ 3 = 1 200 €.

Ces 1 200 € constituent un premier repère pour les remboursements de crédits du ménage.

Mais attention : cela ne signifie pas qu’il pourra consacrer 1 200 € à son futur crédit hypothécaire.

Il faut d’abord examiner ses autres emprunts.

3. Déduisez vos crédits existants

Vous remboursez peut-être déjà un crédit automobile, un prêt personnel ou un financement pour un achat important.

Ces mensualités réduisent la part de votre budget disponible pour votre futur logement.

Imaginons que notre couple rembourse actuellement un crédit automobile de 250 € par mois.

Nous avions calculé un premier repère de 1 200 € pour l’ensemble des crédits.

Il faut donc retirer la mensualité automobile :

1 200 € − 250 € = 950 €.

Selon cette première méthode, notre ménage pourrait envisager une mensualité hypothécaire de l’ordre de 950 €.

Mais ce résultat reste provisoire.

Il ne tient pas encore compte de toutes les dépenses de la famille.

Pourquoi les crédits existants peuvent changer votre projet

Deux couples qui gagnent chacun 3 600 € peuvent disposer de capacités de remboursement très différentes.

L’un peut ne rembourser aucun crédit.

L’autre peut payer une voiture, un prêt personnel et plusieurs financements.

Même avec des revenus identiques, ils ne disposent pas de la même marge.

C’est pourquoi les prêteurs examinent les engagements financiers déjà en cours.

En Belgique, ils doivent également consulter la Centrale des crédits aux particuliers de la Banque nationale dans le cadre de l’analyse de solvabilité.

Et si un crédit se termine bientôt ?

Imaginons que votre crédit automobile de 250 € se termine dans six mois.

Cette information peut être importante.

Selon votre calendrier immobilier, vous pourriez envisager d’attendre la fin de ce remboursement avant de demander votre crédit.

Vous pouvez également présenter les informations concernant la dernière échéance au prêteur.

Il examinera alors votre situation selon ses propres critères.

Mais ne partez jamais du principe qu’une mensualité proche de son terme sera automatiquement ignorée.

Vous comprendrez mieux votre budget actuel et les sommes qui pourraient se libérer dans les prochains mois.

4. Calculez la mensualité que votre budget peut vraiment supporter

Nous arrivons à l’étape essentielle.

Notre premier calcul donnait une mensualité de 950 €.

Mais cette somme est-elle réellement compatible avec le quotidien de notre ménage ?

Pour le vérifier, nous devons examiner toutes ses dépenses après l’achat.

Car devenir propriétaire ne supprime pas les frais habituels.

Vous devrez toujours payer les courses, les déplacements, les assurances, les loisirs et les autres dépenses du foyer.

Vous devrez également financer les nouvelles charges liées à votre maison.

Exemple : le budget de notre ménage à 3 600 €

Imaginons la situation suivante.

Dans cet exemple, notre ménage pourrait consacrer 900 € par mois à son futur crédit hypothécaire.

Cette somme est légèrement inférieure au premier repère de 950 €.

Mais elle correspond à un budget plus complet.

Les montants sont fictifs et doivent être remplacés par les dépenses réelles de chaque foyer.

Attention à ne pas compter deux fois le logement

Si vous êtes locataire et que vous quittez votre logement actuel, votre ancien loyer ne doit normalement pas rester dans votre budget permanent de propriétaire.

En revanche, vous devrez prévoir les nouvelles charges liées à votre maison.

Pensez notamment à l’assurance habitation, au précompte immobilier, à l’entretien et aux éventuelles primes périodiques d’assurance solde restant dû.

Il faut également tenir compte de l’énergie, de l’eau et des charges habituelles, sans les comptabiliser deux fois.

Dans notre exemple, les 300 € consacrés au futur logement constituent une provision pédagogique.

Le montant réel dépendra notamment du bien, de son état et de ses caractéristiques.

Pourquoi le reste à vivre est aussi important que le taux d’endettement

Deux ménages peuvent consacrer exactement 35 % de leurs revenus à leurs crédits sans disposer du même confort financier.

Un ménage gagnant 2 000 € nets par mois n’a pas le même budget qu’un ménage disposant de 6 000 €.

Leur composition familiale et leurs dépenses essentielles peuvent également être très différentes.

Le prêteur doit donc regarder davantage qu’un simple pourcentage.

Le reste à vivre fait partie des éléments qui permettent d’apprécier la situation financière. Sa définition et sa méthode de calcul varient selon les établissements.

Pour préparer cette analyse, vous pouvez commencer par notre article « Comment faire un budget qui fonctionne vraiment ».

Vous pourrez identifier vos dépenses mensuelles, vos frais annuels et les montants réellement disponibles.

5. Combien pouvez-vous emprunter avec 900 € par mois au taux fixe de 4,55 % ?

Nous avons déterminé une mensualité de référence de 900 €.

Il reste maintenant à savoir quel montant de crédit cette somme pourrait permettre de rembourser.

Pour le calcul, nous utilisons un taux débiteur annuel fixe de 4,55 %.

Ce taux provient d’un barème professionnel daté du 26 octobre 2026.

Il correspond à une formule fixe sur 25 ans pour une catégorie de quotité comprise entre plus de 80 % et 90 % inclus.

Il s’agit d’un taux commercial pouvant nécessiter plusieurs conditions, notamment relatives au profil du dossier, à certains produits associés et à la performance énergétique du logement.

Il n’est donc pas accessible automatiquement à tous les emprunteurs.

Pourquoi utiliser ce taux ?

L’intérêt est de travailler à partir d’un taux figurant dans un barème daté, plutôt que de choisir arbitrairement un chiffre.

Mais un barème n’est pas une offre personnalisée.

Le taux réellement proposé peut être différent selon votre dossier, la durée, la quotité et les conditions commerciales applicables.

Quel capital peut-on rembourser avec 900 € ?

Pour comprendre le fonctionnement du crédit, comparons plusieurs durées en conservant volontairement le même taux fixe de 4,55 %.

Cette comparaison permet d’isoler l’effet de la durée.

Elle ne signifie pas que ce taux est effectivement proposé sur toutes les durées du tableau.

Les montants sont arrondis à l’euro.

Pour obtenir ces résultats, nous supposons un crédit amortissable par mensualités constantes, avec un taux débiteur annuel équivalent de 4,55 % et un taux périodique mensuel correspondant.

Les assurances, les frais et les autres dépenses du financement ne sont pas inclus.

Regardez le résultat à 25 ans.

Avec une mensualité de 900 € et un taux fixe de 4,55 %, notre ménage pourrait théoriquement emprunter environ 162 620 €.

Cela ne signifie pas que la banque acceptera nécessairement ce montant.

Il faudra encore vérifier la quotité, la valeur du bien, les garanties et la solvabilité des emprunteurs.

Pourquoi la durée change-t-elle le montant empruntable ?

Plus la durée est longue, plus vous disposez de mensualités pour rembourser votre capital.

Vous pouvez donc financer une somme plus importante avec une mensualité identique.

Mais cela implique aussi de payer des intérêts pendant une période plus longue.

Une durée supérieure peut faciliter le budget mensuel, tout en augmentant le coût total.

De plus, toutes les banques ne proposent pas nécessairement les mêmes durées.

Votre âge, le type de financement et les critères du prêteur peuvent également limiter les possibilités.

6. Combien coûte réellement un crédit à taux fixe de 4,55 % ?

La capacité d’emprunt ne suffit pas à choisir votre financement.

Vous devez également examiner les intérêts que vous paierez.

Pour illustrer cette différence, prenons un crédit de 180 000 €.

Nous conservons volontairement le même taux fixe de 4,55 % pour les trois durées comparées.

Les montants sont pédagogiques et ne représentent pas trois offres bancaires disponibles aux mêmes conditions.

Ces simulations ne comprennent ni les assurances ni les frais supplémentaires.

Sur 20 ans, la mensualité est plus élevée, mais les intérêts totaux sont moins importants.

Sur 30 ans, le remboursement mensuel diminue.

En contrepartie, vous remboursez le capital plus lentement et vous payez davantage d’intérêts.

Notre ménage peut-il emprunter 180 000 € ?

Reprenons sa capacité de remboursement.

Nous avions déterminé une mensualité disponible de 900 €.

Or, sur 25 ans au taux fixe retenu, un crédit de 180 000 € représenterait environ 996,19 € par mois.

Il manque donc :

996,19 € − 900 € = 96,19 € par mois.

Dans les conditions de cette simulation, notre ménage ne peut pas conserver son budget initial tout en remboursant 180 000 € sur 25 ans.

Il devrait envisager un montant emprunté plus faible, une autre durée acceptée par le prêteur ou une modification de son projet.

Il pourrait également chercher à améliorer durablement sa capacité de remboursement.

Mais il ne serait pas prudent de supprimer systématiquement toute sa marge de sécurité pour atteindre un montant de crédit plus élevé.

Le taux débiteur n’est pas le TAEG

Lorsque vous comparez deux crédits hypothécaires, vous devez distinguer le taux débiteur et le taux annuel effectif global, ou TAEG.

Le taux débiteur sert à déterminer les intérêts appliqués au crédit.

Le TAEG tient compte de différents frais et coûts liés au financement, selon les règles applicables.

Il peut notamment intégrer des frais bancaires et les coûts de certaines assurances exigées dans le cadre du crédit.

En revanche, les frais d’acquisition et certains frais notariés doivent être examinés séparément.

Une mensualité calculée avec un taux débiteur ne représente donc pas nécessairement le coût mensuel complet de votre projet.

Lorsque vous recevez une offre, la fiche européenne d’information standardisée, appelée FISE ou ESIS, vous permet de comparer les principales conditions du financement.

Regardez le taux, les frais, les produits associés, les garanties et les sommes totales à payer.

7. Vérifiez quelle partie du prix la banque accepte de financer

Vous connaissez maintenant votre mensualité disponible et le capital théorique correspondant.

Mais une autre condition doit encore être examinée.

La banque doit accepter le montant demandé par rapport à la valeur du logement.

C’est ici qu’intervient la quotité.

Qu’est-ce que la quotité hypothécaire ?

La quotité correspond au rapport entre le montant emprunté et la valeur du logement retenue pour le financement.

Imaginons une maison dont le prix et la valeur retenue par la banque sont de 180 000 €.

Vous souhaitez obtenir un crédit de 162 000 €.

Le calcul est le suivant :

162 000 € ÷ 180 000 € × 100 = 90 %.

Votre financement représente donc 90 % de la valeur du bien.

Les 18 000 € restants doivent être financés par vos fonds propres ou par d’autres ressources acceptées dans le montage.

Il faudra également prévoir les frais d’achat et de crédit qui ne sont pas couverts par l’emprunt.

Pourquoi cet exemple est cohérent avec notre taux ?

Le taux commercial fixe de 4,55 % retenu pour notre simulation concerne une catégorie de financement dont la quotité est supérieure à 80 % et inférieure ou égale à 90 %.

Notre exemple à 90 % correspond donc à cette catégorie.

Avec 162 000 € empruntés sur 25 ans au taux fixe de 4,55 %, la mensualité théorique est d’environ 896,57 €.

Elle reste sous les 900 € prévus dans le budget du ménage.

Cela ne garantit évidemment pas que le prêteur acceptera les conditions commerciales ni le financement.

Mais notre simulation est désormais cohérente entre le montant emprunté, la mensualité et la catégorie de quotité.

Peut-on dépasser 90 % en Belgique ?

Oui, dans certains dossiers.

La Banque nationale de Belgique prévoit un seuil prudentiel de référence de 90 % pour les financements destinés aux logements occupés par leurs propriétaires.

Mais ce seuil n’interdit pas à une banque d’accorder un financement plus élevé.

Des marges de tolérance existent, notamment pour les primo-acquéreurs.

Un crédit à 100 % peut donc être envisageable selon les conditions du prêteur et la qualité du dossier.

Il ne s’agit toutefois pas d’un droit automatique.

Et un point mérite votre attention : un changement de catégorie de quotité peut également modifier le taux proposé.

Vous ne pouvez donc pas appliquer automatiquement un taux prévu pour une quotité de 90 % à un financement couvrant 100 % de la valeur.

8. Attention : le prix demandé n’est pas toujours la valeur retenue par la banque

Vous trouvez une maison à 220 000 €.

Elle vous plaît et son prix semble correspondre à votre projet.

Mais lorsque la banque examine le bien, elle retient une valeur de 200 000 €.

Cette différence peut avoir un impact important sur le financement.

Exemple avec une valeur immobilière inférieure au prix

Imaginons que le prêteur accepte de financer 90 % de la valeur retenue.

Dans cet exemple, vous devez apporter 40 000 € pour compléter le prix.

Et ce montant ne comprend pas les frais d’acquisition et de crédit.

Mais il existe une autre difficulté.

Nous avons vu qu’un emprunt de 180 000 € sur 25 ans au taux fixe de 4,55 % représente environ 996,19 € par mois.

Cette mensualité est supérieure aux 900 € prévus dans notre budget.

Le financement envisagé ne correspond donc pas à notre capacité de remboursement de départ.

Vous comprenez pourquoi il faut examiner simultanément deux conditions :

• Le montant que votre budget vous permet de rembourser.
• Le montant que la banque accepte de financer par rapport à la valeur du bien.

Disposer d’un salaire suffisant ne garantit pas que l’apport personnel sera suffisant.

Et disposer d’un apport important ne garantit pas non plus que la mensualité sera supportable.

Ces deux éléments doivent être analysés ensemble.

9. Ne confondez pas capacité d’emprunt et budget d’achat

C’est une différence essentielle.

Votre capacité d’emprunt correspond au montant de crédit que vous pourriez rembourser selon certaines hypothèses.

Votre budget d’achat correspond au prix de la maison que vous pourriez réellement financer.

Pour calculer ce deuxième montant, vous devez aussi tenir compte de votre épargne et des frais liés à l’acquisition.

Exemple : notre ménage possède 35 000 € d’épargne

Imaginons que notre couple dispose de 35 000 €.

Il souhaite conserver 5 000 € après l’achat pour les imprévus.

Il estime également, à titre purement pédagogique, que les frais d’achat et de financement représenteront 12 000 €.

Ces 12 000 € ne constituent pas un devis notarial. Le montant réel devra être calculé selon le logement, sa Région et le montage financier.

Voici la répartition de l’épargne.

Il reste donc 18 000 € pour compléter le prix de la maison.

Nous savons également que notre ménage peut théoriquement rembourser environ 162 620 € sur 25 ans avec 900 € par mois, au taux fixe de 4,55 %.

Mais ce montant ne doit pas être utilisé sans vérifier la quotité.

Un scénario cohérent : une maison à 180 000 €

Imaginons que le ménage trouve une maison dont le prix et la valeur retenue par la banque sont de 180 000 €.

Il utilise son apport de 18 000 €.

Il lui reste à emprunter 162 000 €.

Voici son montage.

Ce scénario respecte les principales hypothèses de notre exemple.

Le crédit se situe sous la mensualité de référence de 900 €.

La quotité atteint 90 % et correspond à la catégorie du taux sélectionné.

L’apport de 18 000 € est compatible avec le montant d’épargne disponible après les provisions retenues.

Mais il reste plusieurs vérifications.

Les 12 000 € de frais devront être confirmés par une estimation personnalisée.

Les conditions commerciales du taux devront être remplies.

Le prêteur devra accepter le dossier et la valeur du logement.

Enfin, le ménage devra vérifier que ses charges de propriétaire correspondent bien aux montants prévus.

Pourquoi cette étape change votre recherche immobilière

Sans ce calcul complet, notre ménage aurait pu penser qu’il pouvait acheter une maison proche de 200 000 €.

Mais avec le taux retenu, son budget mensuel et son apport, cette hypothèse demande davantage de précautions.

Une maison de 180 000 € constitue ici un scénario pédagogique plus cohérent.

Cela ne signifie pas que ce ménage ne pourrait jamais acheter plus cher.

Un autre apport, un financement différent, une durée adaptée ou une évolution des revenus pourraient modifier les possibilités.

L’essentiel est de définir une fourchette de prix à partir de votre dossier, pas uniquement de vos envies.

10. Faites examiner votre dossier avant de multiplier les visites

Vous connaissez maintenant les principales étapes du calcul.

Vous avez identifié vos revenus, vos crédits et vos dépenses.

Vous avez déterminé une mensualité que votre budget pourrait supporter.

Vous avez également compris l’influence du taux, de la durée et de la quotité.

Mais ces calculs ne remplacent pas une analyse bancaire.

Que va examiner le prêteur ?

Avant d’accorder un crédit hypothécaire, la banque doit notamment examiner votre solvabilité.

Elle vérifie vos revenus, vos dépenses, vos crédits et votre capacité de remboursement.

Elle consulte également les informations disponibles à la Centrale des crédits aux particuliers.

La valeur du bien, votre apport et les garanties proposées interviennent aussi dans sa décision.

Selon votre situation, elle peut demander des documents complémentaires.

Pour préparer votre premier rendez-vous, vous pouvez rassembler vos justificatifs de revenus, les informations concernant vos crédits et les preuves de votre épargne.

Si vous êtes indépendant, prévoyez également les documents fiscaux et comptables disponibles.

Une simulation n’est pas une acceptation

Un simulateur peut indiquer qu’un financement semble compatible avec votre budget.

Mais cela ne signifie pas que votre demande sera acceptée.

Le prêteur peut proposer d’autres conditions, demander des garanties supplémentaires ou refuser l’opération.

Le taux commercial utilisé dans cet article doit également être confirmé.

Il peut dépendre de conditions relatives aux revenus, aux assurances, aux caractéristiques énergétiques du bien et à la qualité globale du dossier.

Un changement de quotité peut aussi modifier le taux proposé.

C’est pourquoi une étude préalable reste utile avant de vous engager sur un logement.